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什么是征收土地闲置费?哪些属于违章建筑,拆迁违章建筑能否获得补偿

2020年12月17日  广州侵权纠纷律师   http://www.lyzmlaw.com/

 林智敏律师广州侵权纠纷律师,现执业于广州广信君达律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

什么是征收土地闲置费?

什么是征收土地闲置费


土地闲置费是指在城市规划区范围内,以出让方式取得土地使用权,闲置一年以上的闲置土地需要交纳的一种费用。


土地闲置费征收具体标准如下:


一、已经签订国有土地使用权出让合同的闲置土地,每月的土地闲置费标准为:


1、经营性房地产用地为合同出让金总额的1.2%;


2、一般建设用地为合同出让金总额的0.8%;


3、工业何基础设施用地为合同出让金总额的0.4%


各类用地累计征收土地闲置费总额不超过该宗用地土地使用权出让金合同总额的20%。


二、未签订国有土地使用权出让合同或未办理划拨用地手续的闲置土地,土地闲置按各地规定的标准征收,计征时间累计不超过24个月。


土地闲置费是否可税前扣除


房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。


《闲置土地处置办法》规定:“土地闲置费不得列入生产成本。”这一规定秉承了《企业会计准则》的精神,因为土地闲置费不是形成开发产品的必要支出,企业不能因为缴纳了土地闲置费,该部分的商品房就应当比相同的其他商品房售价更高,因此土地闲置费预期不能给企业带来经济利益的流入,是企业的“沉没成本”,即土地闲置费不符合《企业会计准则》有关“资产”的定义与确认条件,所以不能在资产负债表上确认为资产,即不能计入开发成本。该费用一般是由于企业管理上的原因导致开发经营安排不当造成的,因此属于企业的管理成本,计入当期“管理费用”;如果由于其他客观且偶然的原因导致的,也可以计入当期“营业外支出”,但不管何种情况,会计处理都把土地闲置费计入了企业“当期损益”。


税法规定:《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》规定:“土地闲置费计入开发产品计税成本支出在税前扣除。”


土地闲置费会计处理时应当计入当期损益,但税法与会计处理存在明显差异,在税前扣除时该费用应当归集计入开发产品“计税”成本,并随着开发产品成本的逐步结转扣除,税会差异应在企业所得税年度申报时进行调整。


纳税人应当注意:企业日常的会计核算还得按照《企业会计准则》的原则处理,当需要申报纳税时,如果对当期损益具有影响的事项税法规定与会计处理不一致,就应当按照税法的规定进行纳税调整,不能因为税法有不同的规定,就按照税法的规定去进行会计处理,那样也是违法的。


综合上面所说的,如果征用了土地,而不开发利用的话,是要被征收土地闲置费的,而且也会根据土地的面积大小来进行收取,因为我国的土地是不能被浪费的,浪费土地就是严重的浪费的我国的资源,所以,在征收土地的时候要想清楚,自己到底是怎么利用这片土地,如果没有打算最好还是不要去征收。







哪些属于违章建筑,拆迁违章建筑能否获得补偿

哪些属于违章建筑,拆迁违章建筑能否获得补偿


未申请或申请未获得批准,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。


擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。


擅自改变了使用性质建成的建筑。


擅自将临时建筑设成为永久性建筑。


由于违章建筑具有不合法的特征,所以处理违章建筑也有自身的特征,建章建筑通常情况下是指违反法律和政策的规定,由公民或法人擅自建造的建筑物及构筑物,通常表现为擅自搭建的棚房、摊位、简易楼宇等。




拆迁违章建筑是否能获得补偿


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条中的规定:市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。


且拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。


拆迁公益事业用房的,拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建,或者给予货币补偿。拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。


拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。


房屋的拆迁补偿又该如何计算呢


拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:


房屋补偿费,用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。


周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。


奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。


由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。


房屋拆迁补偿计算标准


房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额。


房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。


违章建筑的使用权有哪些


违章建筑物本身是物的一种,在有关行政主管部门未依法认定要求拆除之前,违章建筑建造者仍然对物享有某些物权法上的权利。这些权利主要包括:


1、有权处分建筑材料。虽然建造人对该建筑物不享有所有权,因此亦不享有处分权,但违章建筑物建造人对违章建筑物的构筑材料享有所有权,对构筑材料当然享有处分权。


2、有权占有建筑物。占有是一种事实而非一种权利,是一种人对物的控制与支配状态。占有可因享有所有权、他物权或者其他权利而发生,也可因某种缺乏权利依据的行为以及单纯的自然事实而发生。违章建筑物尽管不能取得所有权,但因为建造人对该违章建筑物具有事实上的管领力,可以成立占有。这种占有的事实状态受法律保护。


3、有权使用建筑物。占有的目的并不仅仅是据为己有,而是按照物的物理性能和用途加以利用。


4、有权对违章建筑收益。违章建筑的所有人对违章建筑的占有是有权占有,所以其当然有权收益,只是这种收益权应当受到法律的限制,占有人只能因本人使用建筑物而取得收益,而不能以出租等方式收益。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:


市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。


市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。


拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。


从上述法条可以看出,拆迁人在拆除违章建筑时依法不给予补偿,并不意味着对拆除违章建筑使用的材料也不给予补偿。


在拆迁补偿中,要注意区分违章建筑和建筑范围内的土地使用权。违章建筑按照有无土地适用权的标准基本上可以分为两类:一类是取得土地使用权的违章建筑,一类是未取得土地使用权的违章建筑。